پایگاه تخصصی ژئوماتیک

به نام خدا

 موقعیت جغرافيايي  

مالزي مساحتي در حدود 370758 کيلومتر مربع را در بر دارد که شامل 11 ايالت در Peninsular مالزي و 2 ايالت در جزيره Breneo (SABAH & Sarawak) و 3 منطقه فدرالي است.

Peninsular با مساحت 131598   مرزي با تايلند و سنگاپور دارد و ايالات Broneo با مساحت 198160 کيلومتر مربع مرز مشترک با منطقه Kalimantan اندونزي تا جنوب برونئي تا شمال دارد.

مالزي در نزديکي استوا بين عرض جغرافيايي 7 درجه و 1 ثانيه شمالي و طول جغرافيايي بين 119 درجه و 100 ثانيه شرقي قرار دارد . جمعيت در حدود 24.92 مليون با رشدي در حدود 1.7% است.

مالزي کشوري چند نژادي است که اکثريت جمعيت آن در سواحل غربي مالزي Peinsular سکونت دارند.

ساختارهاي کنوني بخش هاي اداري و سياسي

حکومت مالزي از سيستم بريتانيايي گرفته شده است .   ساختار فدرال مالزي ،مرز 13 ايالت و 3 فدرال را يکي کرده است . 9 تا از اين ايالات ،حاکم و يا سلطان دارند که هر 5 سال يکبار ،انتخاب ميشود.

حکومت بر پايه سيستم پارلماني است و در راس آن نخست وزير حضور دارد . پارلمان شامل سنايي (تقريبا) انتصابي و خانه اي متشکل از نمايندگان است که اعضاي آن بوسيله برگزاري انتخابات با راي بزرگسالان انتخاب ميشوند.

آموزش

نقشه بردار حرفه اي ، بايد آموزش رسمي نقشه برداري را در موسسه اي معتبر گذرانده باشد. برنامه هاي نقشه برداري اغلب در 2 دانشگاه ارائه ميشوند UTM و UiTM . تعداد فارغ التحصیلان از این دو دانشگاه 40 نفر می باشد .

پيشينه تاريخي سيستم کاداستر

سيستم تورنز Torrens  بر اساس Fijen Act  به FMS بين سالهاي 1879 و 1890 معرفي شده بود. با موفقيت در شکل گيري تغييرات سياسي در کشور، توضيحات قانوني در NLC (کد ملي زمين )1965 در Peninsular Malaysia  و Sabah Land Ordinance  و در Sabah and Sarawak Land Code  و و ايالت Sarawak  پيدا کرد.

NLC جهت توليد يک سيستم زميني واحد و يکنواخت ، به صورت قانوني در آمد تاجايگزين سيستم فعلي شود.پيش از آمدن NLC ،دو سيستم تقريبا متفاوت براي  مالکيت زمين ،در کنار هم  و همزمان وجود داشتند.

مؤسسات دولتي

 شبه جزيره مالزي  ، متشکل از ايالاتي است که هر يک ازآنها مسئول مسائل و مشکلات خود هستند . همه ايالات ،سيستم ثبت تورنز را اجرا ميکنند ، توسط مراکز زمين ايالت مديريت ميشوند  و توسط دپارتمان "زمين و نقشه برداري " هماهنگ مي شوند. از طرف ديگر ‹ نقشه برداري کاداستر  توسط "دپارتمان نقشه برداري و تهيه نقشه " مالزي –که دپارتمان ائتلافي است- کنترل ميشوند. 

عليرغم مسائل فوق ، کاداستر در ايالت Sabah و Sarawak  توسط دپارتمان "زمين و نقشه برداري" مديريت ميشود. آنها اماده سازي ايده آل براي داشتن مديريت زمين و نقشه برداري کاداستر تحت کنترل يک موسسه واحد وابسته به ايالت را دارند.

درگيري بخش خصوصي

بخش قابل توجهي از نقشه برداري کاداستر (تقريبه تا حدود 50درصد) توسط موسسات خصوصي نقشه برداري زمين انجام ميشوند. در هر حال ،کار اين موسسات بايد به "دپارتمان نقشه برداري و تهيه نقشه " براي  کنترل و تاّييد ، ارائه شود .

بدون در نظر گرفتن برخي استثنائات، همه نقشه برداري هاي مهندسي توسط بخش خصوصي اجرا ميشوند. به علاوه ،بخش اعظم تهيه ديتابيس کاداستر ديجيتالي همه شبه جزيره مالزي و برخي وظايف نقشه برداري کاداستر مربوط به "DSMM"  به اين بخش ها محول ميشوند.

هدف سيستم کاداستر :

منظور از سيستم کاداستر مالزي ايجاد امنيت و آسودگي در تمام مسائل مربوط به زمين است. که تحت نظارت دولت ، مالکيت فسخ ناپذير قطعه اي از زمين را بوجود مي آورد و هم چنين ساده سازي ، تسريع و کم هزينه کردن معاملات مربوط به زمين را در عهده  دارد. نام آورده شده قطعي است يعني شخص ذکر شده حتما مالک زمين ذکر شده است. عناوين و نامهاي معتبر به توضيح دقيق مرز ها نياز دارد ، و اينچنين نقشه برداري کاداستر نقش مهمي در سيستم ايفا ميکند.

مفهوم کاداستر

سيستم کاداستر مالزي دو عنصر اصلي دارد که ارکان اصلي  اعتبار و قابل اطمينان بودن سيستم ،مثل ثبت زمين و عناصر نقشه برداري کاداستر هستند.

مهمترين عنصر در عنصر ثبت زمين ،نوع عنواني است که  توسط سيستم مالکيت زمين و طبيعت ضمانت دولت شناخته ميشود.

سيستم ،عناوين و اطلاعات صحيح و فسخ ناپذيري ارائه ميکند مگر اينکه مثلا تقلب ، يا اشتباه در ارائه  باشد و يا ثبت از املاک و اسناد جعلي و يا توسط وسايل نامناسب ،صورت گرفته باشد.

تغيير مالکيت در آخرين عنوان ، فقط در زمان ثبت ،در مدارک ثبت عنوان (RDT) در دفتر زمين و يا  محل ثبت زمين   تاثير ميگذارد. که بموجب آن مدارک صدور سند(RDT)   به مالک ثبت شده زمين تحويل داده خواهد شد.(IDT) و (RDT) به انها ضميمه شده و به خوبي مهر و موم ميشوند ، پلان زمين ، توسط State Director of Survey تاييد ميشود.

مالک هر زمين، از حق معاملات با توجه به زمين و آنچه در آن است ، استفاده ميکند. اين معاملات  با سند ي انجام ميشود که در مدارک سند ،ثبت شده باشد. سند قابل ثبت ، هر انتقالي از زمين ، اجاره ،اجاره فرعي دادن ، و واگذاري را شامل ميشود.

در نتيجه ، ثبت ،مدرک محکمي است براي اينکه شخصي که در آنجا به عنوان صاحب سود نام برده شده است ، مالک قانوني سود يا منفعت  است. و مهم تر اينکه ،سيستم فرد را ملزم ميکند که منافع زمين فقط با ثبت ميتواند تغيير کند يا اجاره داده شود.

 پس از اينکه دولت  در مورد ساختار سيستم ثبت املاک و اراضي تصميم گرفته و توضيحات قانوني آن را ارائه داد، وظيفه  مسئولين نقشه برداري کاداستر است که در مورد طرح نهايي نقشه برداريها و استاندارد هاي دقت لازم براي اعتبار موضوع مربوطه  که توسط قانون بيان شده اند، تصميم گيري کنند.

قانون ، راهي را مشخص ميکند که در آن نقشه برداريها با هدف ايجاد سند نهايي انجام ميشوند. فقط بعد از اين نوع نقشه برداريهاست که  ساير معاملات از جمله تقسيم ،ادغام و... ميتواند انجام پذيرد.

همانطور که ذکرشد، طبق قانون نياز است هر قطعه از زمين قبل از توليد سند نهايي، نقشه برداري و تعيين حدود شود . در اين مورد به مرزهاي دقيق و ثابت به جاي مرزهاي کلي نياز داريم.

تعريف " قطعه "  ، با نقاط مرزي با مختصات معين از نظر رياضي ، نه با مشخصات توپوگرافي ، صورت ميگيرد. نقشه بردار نقاط مرزي را قرار ميدهد ، به طوريکه حدود قطعه زمين را تعيين کند و نقشه برداري از اين نقاط مرزي بر اساس نقاط کنترل نقشه برداري ايالتي از پيش تعيين شده ،انجام ميگيرد .

جهت تکميل نقشه برداري ،پلاني ترسيم ميشود و وقتي توسط سرپرست نقشه برداري مورد تاييد قرار بگيرد ، يک پلان معتبر خواهيم داشت.

کپي هاي اين پلان معتبر ،در تهيه مدارک مربوط به سند مورد استفاده قرار ميگيرند.

يکي از مهمترين جنبه هاي سيستم ثبت ، عملکردي ويژه در مورد طرح اسناد موقت زمين به نام " اسناد مشروط) (QT) است. هدف اين طرح ، اين است که  قابليت انتقال زمين قبل يا بعد از نقشه برداري ،  براي ما فراهم شود ،هم چنين اين طرح منجر به افزايش سرعت رشد و توسعه زمين ميشود.

مفاد سيستم کاداستر :

سيستم کاداستر مالزي ،در تهيه  اطلاعات متني و فضايي ، استفاده ميشود که  با دو عنصر مذکور اين سيستم سازگاري دارد.

الف)جنبه متني : ثبت زمين ، تمامي اطلاعات لازم و ضروري را تهيه ميکند ، که اساسي ترين آنها ، نام شخص مالک ، انتقالات زمين ، همراه توضيحي در مورد موقيت و منطقه  و همچنين پلان نقشه برداري که  حدود را نمايش ميدهد.

ساير اطلاعات ، شامل حقوق مالک ، شرايط و امکانات مازاد و اضافي ،و در صورت وجود ،اخطار ها و موارد منع شده است . به هر حال تمامي موارد موربوط به زمين در ثبت قابل ذکر نيست. مثلا بعضي از اين موارد در قانون ذکر شده اند و مالک بايد از  آنها  اطاعت کند.

ب) جنبه فضايي : کاداستر قطعات زمين يک کشور ميتواند به راحتي از نقشه کاداستر دريافت و به کمک DSMM نگهداري شود.

به استثناي قطعاتي از زمين که سند موقت دارند (زمين هايي که در مرحله قبل از نقشه برداري يا قبل از اتمام مرزها هستند.) نقشه تمامي قطعات زمين که نقشه برداري شده اند را با يکديگر  نمايش ميدهد.

تمامي نقشه هاي سخت (بر روي کاغذ ) هم اکنون با نقشه هايي ديجيتال طي فرايند تبديل ،که در سال 2002 اتمام يافته است، جايگزين شده است.

دولت محلي و برنامه ريزيهاي آن وابسته به  سيستم کاداستر است .آنها از اطلاعات جمع آوري شده  در سيستم ، در توليد کارها و مشاغل خود بهره ميبرند.

تقريبا در حدود 7.2 ميليون قطعه زمين در سرتاسر کشور موجود است ،که از اين تعداد، 2.5 ميليون هنوز اسناد موقت هستند (پيش از نقشه برداري) . قطعاتي که نقشه برداري شده اند،هم اکنون به صورت کاملا ديجيتال موجود هستند و در پايگاه اطلاعاتي کاداستر ديجيتال (DCDB) نگهداري ميشود.درنقشه برداري هاي کنوني ،ا طلاعات به صورت ديجيتال دريافت و ضبط ميشوند و در نهايت به صورت خودکار در (DCDB) گذاشته ميشود .اطلاعات نقشه برداري کاداستر به فرم نقشه هاي معتبر و نقشه هاي کاداستر با پرداخت مبلغ از طريق اينترنت قابل دسترسي هستند.

از طرف ديگر ، سيستم ثبت کامپيوتري زمين (CLRS)، در سال 1990 تهيه شده و به تازگي به اطلاعات اسناد  نيز دسترسي دارد.

همچنين تمامي معاملات زمين بايد در بنگاه هاي مناسب که در پيشتر سند زمين در آنجا ثبت شده ،صورت گيرد.اطلاعات  در پايگاه (CLRS) بر اساس سوابقي است که در ثبت زمين قرار دارد. که شامل اطلاعاتي در مورد مالکيت ، شناسايي زمين ،محدوديت ها و سوابق معاملات است.

گرفتن مجوز

نقشه برداران زميني - بجز آنهايي که که در DSMM يا DLS  در مورد Sabah يا Sarawak کارميکنند- که کار نقشه برداري کاداستر انجام ميدهند ، طبق قانون بايد مدرکي از Land Surveyors Board of Peninsular Malaysia و در مورد Sabah مدرکي از "کميته مديريتي نقشه برداري زميني Sabah" داشته باشند.  Sarawak تاکنون موسسه اي مخصوص نقشه برداري زميني خود تاسيس نکرده است، و در نتيجه ،نقشه برداري زميني  تحت نظارت"دپارتمان زمين و نقشه برداري Sarawak"  صورت گرفته است. ثبت با استفاده از LSBPM در اغلب آژانس هاي دولتي - با وجود اينکه ضرورت قانوني ندارد- صورت ميگيرد.

طبق قانون ،کميته مديريت LSBPM مشخصات ويژه اي از نقشه برداران زمين ،مانند نام ، آدرس، مدارک و ... را نگهداري و ثبت ميکند. اين اطلاعات توسط منشي دفتر کميته ،نگهداري مي شود و براي هر کس با قيمت مشخصي ،قابل بازديد است .

پروانه کار براي هر نقشه بردار که نامش در ثبت آمده باشد ، سالانه صادر خواهد شد. و هر نقشه بردار که تا قبل از تاريخ 1 فوريه هرسال ، پروانه خود را تجديد نکند،  نامش از ثبت پاک ميشود.

براي بدست آوردن مجوز براي ثبت ، بايد شهروند با سابقه خوب باشد، در حدود سني 21 و بيشتر باشد ، همه امتحانات لازم را با موفقيت گذرانده باشد ، دوره هاي آموزشي عملي را گذرانده باشد ،معلوليت جسماني نداشته باشد، و هزينه ثبت را بپردازد.

نقشه برداري دولتي ، ملزوم به داشتن پروانه نيستند ، اما ميتوانند نقشه برداريهاي زميني را تحت نظارت “Director  General of Survey and Mapping”   انجام دهند.

نقشه کاداستر :

تهيه نقشه هاي کاداستر بر اساس سيتم مختصات Cassini-Solder است. هر ايالت ، مبدا مخصوص به خود و نصف النهار مبدا دارد ،که در نتيجه 9 سيستم مختصات جداگانه وجود دارد .نقشه هاي کاداستر در درجه اول براي شناسايي قطعات زمين براي مديريت زمين ،بکار ميروند.

پيش از تبديل نقشه ها به فرم ديجيتالي ، مقياس نقشه ها از 1 اينچ تا 1 (chain)  در مناطق شهري و و 1 اينچ تا 8 (CHAIN) در مناطق روستايي ،تفاوت دارد. تمامي ايالات هم اکنون نقشه کاداستر ديجيتالي (بر اساس نمايش گرافيکي عناصر ژئومتريکي  طي اجراي طرح سيستم مديريت کاداستر که در سال 2002 به اتمام رسيده )، دارند.

مثالهايي از نقشه هاي کاداستر

در زير 2 مثال از نقشه هاي کاداستر که ذکر آنها رفت ،آورده شده است. شکل 1 ،نوع رايج را نشان ميدهد.که  به شکل سخت (بر روي کاغذ) تهيه ميشوند.(شيت هاي استاندارد) که عموما قطعات زمين ،شماره قطعه ، نشانه هاي مرز ها ،مساحت زمين ، شماره نقشه مورد نظر که در آن ابعاد و ساير جزئيات زمين نقشه برداري شده نمايش داده شده ،نام راه ها ،و... را نشان ميدهد.شکل 2  شکل کنوني نقشه هاي کاداستري را نمايش ميدهد که با DCDB تهيه شده اند.

طرح هاي کاداستر:

وجود سيستم هاي مختصات گوناگون

سيستم کاداستر مالزي بسيار دقيق است و پايه و بيس امني براي مالکيت زمين ايجاد ميکند. به هر حال ، سيستم بي نقص نيست. يکي از مهمترين نواقص ، ناسازگاري بين اطلاعات نقشه و اطلاعات کاداستر است که به دليل استفاده از سيستم مختصات مختلف به وجود آمده است.

تشکيل DCDB که بر اساس سيستم هاي مختصات گوناگون است ،با ساير اطلاعات فضايي مثل داده هاي توپوگرافي که بر اساس سيستم تصوير RSO هستند، قابل جمع کردن نيستند.

براي جبران اين نواقص، مطالعاتي آغاز شده تا در مورد امکان اجراي يک سيستم کاداستر بر پايه يک سيستم مختصات براي مالزي ،تصميم گيري شود.

به رسميت شناختن DCDB

اين طرح ، به منظور داشتن نقشه هاي معتبر پيش ميرود که در نهايت ، به اعتبار DCDB مي انجامد. قبول CP در طولاني مدت ، به خوبي انجام ميشود. اما ، اکنون مناسب انتقال است تا زمانيکه استفاده هاي مناسب CDMS  و  موارد مربوطه آن از جمله دقت ، مورد اعتماد بودن ، کيفيت اطلاعات ، حل شده باشد.

کاداستر کامل

نبود اطلاعات QT  در DCDB بزرگترين مانع در توليد و تهيه DCDB به روز و کامل از کل کشور است.

اين اطلاعات  يا به شکل گرافيکي از بنگاه زمين است يا به شکل ديجيتال  نقشه هاي  از پيش تهيه شده  است.

با وجود اينکه CDMS قبلي در مورد حجم بالاي داده ها به دليل مشکل ظرفيت ، محدوديت هايي دارد ، آخرين آپ  گريد CDMS  ميتواند اطلاعات اضافي را Handle کند. با اين همه ، از عهده 0.7 ميليون قطعه زمين در نبود QT بر آمده است.